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⿻2016年海南整体市场特征

  1、配套引擎多元化

以滨海配套为核心的局面有所改善,配套引擎越来越多元化。〩真正契合旅游度假客群需求的产品不断增加,项目产品品质得到大幅度提升,同时大大减少产品同质化的发生。

  2、单一地产开发转型地产+旅游+社群运营开发

地产运营转型一直是海南房地产市场的难题,2016年,♦▬这难题有所突⊿破♧。波波利海岸、绿城蓝→湾₪큐小镇等项目以不同于〓传统的运营◥方式成功转型。

  3、兼并购▦▩持续 速度放缓

2016年海南房地产市场兼并购事件相比2015年减少过半,除了几家大房企有动作外,其余小房企小项目均无新动态。主要原因如下:

1、2015年进行大量收购的房企需要对已经收购的项目进行新一轮入Ω市策划;

2、2016年海南市场前所未有的好行情让开发商们把大部分精力∪都放在抓紧去化,进行现金回流上,兼并购动作‰放缓。

  2Й016年海南土灬地市场特征

  1、供求同跌,成交价格上涨

2∩016年截至12月底,海南省土地供应和成交都有所缩敛,但是价格上继续保持两年来的小幅上ч涨趋势,土地流拍率直线下降。整体呈现量跌价涨的态势。

2016年1月成交土地主要为2015年底供应

数据来源:CRIC数据库

2015年-2016年海南省土地市场成交月度趋势

数据来源:CRIC数据库

  2、用地结构调整 住宅占比微降

2016年土地用ш地结构调整,住宅占比下滑:用地Ⅸ占比最大由2014年的住宅用地到2016年的商务用地,海南土地市场进入结构调整期。土地价格方面,住宅用地上涨最快,其次是商服用地。

20Ⅴ13-2016年各类用途土地出让对比

数据来源:CRIC数据库

  3、东线热度不减 西线快速崛起▌

海口、三亚、陵水、澄迈、儋州成ё-为2016年海Θ南土地成交热点城۩市。同比超100%的城市中,西线城市占了75%,崛起速度惊人。海口三亚仍是土地价格标杆区域,其余城市仍多为价格低洼地。

  4、地产名企囤地意愿强烈

囤地意愿强烈,绿地к占地扩张:相比去年房企全岛火热拿地情况,今年绿地、恒大、碧桂园、大成置业、富力等名企有所出手↹,且多集中在海口、儋州区域,其中恒大集中扩土16块,绿地集中扩张12块土地。

  5、上榜门槛提高 大三亚区域领先

上榜项⊙目多为海南近年来热销项目,同时也多为大房企开发项目。恒大地产的海花岛以1ф80亿的绝对领先优势领跑市场。

大三亚区域共有7个项目上榜,远超其余区域。榜单中,最低成交金额13.98亿,比去年最低8.38亿高66%,上榜门槛提高。

数据来源:CRIC数据库、克而瑞乐苇海南机构市调

  2017海南房地产市场展望

  1、海南市场:霾常态后Ⅹ,更多客户流向海南

一场雾霾,影响了中国大部分北方地区÷。2016★雾霾开启刷屏模式,对于北京而言,2016年的大部分时间,只要没有刮风┑,雾霾天气已成一种常态。霾常态下,海南♂作为全国少▀有的无霾⊙区域,备受关注Π。雾霾重灾区北京、天津、河北★等地客户纷纷涌向海南避霾。

  2、海南市场:内涵个性化、引擎多元化、产品反向定制化Э

结合消费升级趋势,项目开发将更加注重内涵、个性和品质;

产品开发将全面满足用户综合性度假需求;

高大上的高端产品与小而美的生活配套产品并驾齐驱,将成为推动海南度假地产开发的新动力。

  3、海南市场:营销无边界化

渠道无边界:人人都是营销者,全民营销。

行业无边界¤:可以与任何想像得到的行业嫁接

  4、海口市场:旧城改造推动新一轮市场热╟潮

未来3年海口将启动54 个棚户区(城中村)改造ⓛ,土地¨2.7 万亩,投资超1000φ 亿元,涵盖半座城。且在居民密集的黄金地段,腾出大量可供商业开发的土地资源,将推动海口城市开发的』新一波浪潮。

  5、ζ琼南市场:分销厮杀激烈

中低端项目入市,进行大量抢客。目标客源区域、层级雷同,传统营销举步维艰,分销成为市场主流销售渠道。

湾区市场多家房企竞争激烈,价格松动。三亚中低端项目入市,产品同质化严重,拉低整体市场价格,以价换量趋势明显。

目标客源区域高度相似,对分销渠道依赖逐年增加。分销带客成交占比普遍高于50%,最高可达80%。

  6、琼西市场:海花岛效应提升关注度,后市向好

海花岛开盘,带动了儋州区域的房地产市场。恒大对海花岛的宣传很大程度地提升≮琼西区域的关注度。儋州将建琼西首个机场,琼西市场价值得到更大提升。

同时西线价格具有明∪显优势,后期西线市场对整体市场的分流作用将进一步加强。